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事故物件や再建築不可物件、ゴミ屋敷になってしまった物件など、さまざまな「訳あり物件」が存在します。
放置しても管理責任を問われたり税金が増えたりすることから、1日でも早く処分したいと考える方は少なくありません。しかし、訳あり物件を処分したくても地元の不動産屋さんに断られたという声を時々聞きます。
訳あり物件を専門に扱う専門の買取業者ならどんな不動産でも相談に乗ることが可能です。この記事では、訳あり物件を売却するために何をすべきか、不動産屋さんの目線を交えながら解説します。
【結論】訳あり物件は仲介より買取一択である理由
「少しでも高く売りたい」と考え、一般の不動産会社（仲介）に依頼したものの、半年以上も塩漬けにされているケースが後を絶ちません。なぜ、あなたの物件は売れないのでしょうか。
仲介の不動産会社が嫌がる報酬の仕組み
訳あり物件の売却が進まない理由は、不動産会社にとって「手間ばかりかかって儲からないから」です。不動産会社の主な利益は「仲介手数料」です。しかし、訳あり物件は取引価格が低くなる傾向があります。
国土交通省の改正により、不動産の売買価格が800万円以下の「低廉な空き家」については、特例として最大33万円（税込）の手数料を受け取れるようになりました。
しかし、訳あり物件の売却には、役所調査、権利関係の整理、特殊清掃の手配など、通常の何倍もの労力がかかります。不動産会社としては、数万円〜数十万円の報酬のために膨大なリスクと手間を負うよりも、一般的な住宅を扱う方が効率的なのです。
参考：国土交通省
売れ残るリスクと管理責任
「いつか売れるだろう」と放置するのは極めて危険です。空き家対策特別措置法では、倒壊の危険や衛生上有害な状態にある空き家を「特定空家」と定義しています。
もし特定空家に指定され、自治体からの勧告を受けると、土地の固定資産税が最大1/6に軽減されている「住宅用地特例」が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
専門買取業者であれば、最短数日で現金化でき、こうした将来的な管理責任や税金リスクから即座に解放されます。
訳あり物件専門買取業者おすすめ5選
訳あり物件を専門に扱う買取業者を5社集めました。
| 比較項目 | ワケガイ | ラクウル | Home Re | 訳あり物件買取センター | 成仏不動産 |
| 現金化までの時間 | 最短1日 | 最短数日 | 最短1週間 | 最短1週間 | 最短即日 |
| 対応エリア | 全国 | 全国 | 全国 （静岡中心） | 一都三県 | 全国 |
| 残置物の撤去 | ok | ok | ok | 要相談 | ok |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・他社NG ・ボロボロの空き家 ・ゴミ屋敷 | ・築古の戸建て ・早期現金化 ・近隣トラブル | ・築古の戸建て ・近隣トラブル ・ゴミ屋敷 ・立ち退き | ・再建築不可 ・借地権/底地 ・共有持分 ・未登記物件 | ・事故物件 ・火事/水害 ・仏壇が残る家 |
1社ずつ詳しく解説します。
ワケガイ
訳あり物件の売却
訳あり物件買取専門業者の「ワケガイ」はGoogle口コミ4.7の高評価と、朝日新聞やTBSラジオ、Yahoo!ニュースなどに取り上げられた実績豊富な買取業者です。
ワケガイは業界最大手の買取業者として満足度3冠を獲得しました。
- 訳あり不動産買取価格満足度No.1
- 訳あり不動産買取スタッフ対応満足度No.1
- 訳あり不動産買取安心・信頼できる満足度No.1
ワケガイは諸経費にかかる手出し費用0円で、弁護士や司法書士など法律の専門家がサポートしながら訳あり物件を売却できます。
最短1日で現金化できるスピード感やゴミ屋敷のままでも処分できる専門性が強みです。
| 事業者名 | ワケガイ |
| 現金化までの時間 | 最短1日 |
| 対応エリア | 全国 |
| 残置物の撤去 | ok |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・他社NG ・ボロボロの空き家 ・ゴミ屋敷 |
ラクウル
ラクウルは30秒でAI査定ができる訳あり不動産買取専門業者です。
売主様が手出し費用を支払ってボロボロの物件を30万円で買取できたり、取り扱い不可だった違法物件を50万円で買取できたりと、他社では買取できないような物件を買取した事例があります。
みずほ銀行や三井不動産リアルティ、住友不動産販売など、大手との取引も多数あるため、ラクウルは安心して依頼できる不動産買取業者です。
最短数日で訳あり不動産を処分できるのでお困りの方はぜひご相談ください。
| 比較項目 | ラクウル |
| 現金化までの時間 | 最短数日 |
| 対応エリア | 全国 |
| 残置物の撤去 | ok |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・築古の戸建て ・早期現金化 ・近隣トラブル |
Home Re
Home Reは静岡県静岡市に本社を構えながら全国対応できる訳あり不動産の買取専門業者です。
- ゴミ屋敷の片付けや解体などすべて対応
- 築70年の未登記物件の買取実績あり
- 築70年の戸建て物件や収益物件の買取事例あり
- 最短1週間で現金化
築70年以上で修繕も必要な誰も買い手がつかないような不動産でも、Home Reは買取できました。
地域密着型で出発したHome Reは一人ひとりの売主様や関係者様のお話をプロの不動産営業マンが伺い、ていねいな課題解決と適正価格での買取査定に努めます。
人間を感じさせる訳あり物件買取サービスをお探しの方はご相談ください。
| 比較項目 | Home Re |
| 現金化までの時間 | 最短1週間 |
| 対応エリア | 全国 （静岡中心） |
| 残置物の撤去 | ok |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・築古の戸建て ・近隣トラブル ・ゴミ屋敷 ・立ち退き |
訳あり物件買取センター
訳あり物件買取センターは面倒な借地権物件に強い訳あり物件買取専門業者です。
- 相談実績は1万件
- 不動産業界歴13年
- 利用者の満足度は98.2%
対応エリアは一都三県（東京・埼玉・千葉・神奈川）ですが、他社に断られた物件も無料査定できます。複雑な交渉になりがちな借地権物件も任せて安心な専門業者です。
| 比較項目 | 訳あり物件買取センター |
| 現金化までの時間 | 要相談 |
| 対応エリア | 一都三県 |
| 残置物の撤去 | 要相談 |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・再建築不可 ・借地権/底地 ・共有持分 ・未登記物件 |
成仏不動産
成仏不動産は事故物件を中心に相談実績件数6,200件以上の訳あり不動産の売却相談を受けてきた専門業者です。
孤独死、自殺、死亡事故や殺人事件など、事故物件にはさまざまなケースがあります。なかなか買い手がつかなかったり安く買い叩かれたりしがちな物件ですが、高価買取に挑戦する成仏不動産なら高額査定が可能です。
最短即日で現金化できるため不動産をお急ぎで売却したい方にもおすすめします。
| 比較項目 | 成仏不動産 |
| 現金化までの時間 | 最短即日 |
| 対応エリア | 全国 |
| 残置物の撤去 | ok |
| 近隣への秘密厳守 | 〇 |
| 得意な訳あり物件 | ・事故物件 ・火事/水害 ・仏壇が残る家 |
そもそも「訳あり物件」とは？
一口に「訳あり」と言っても、その種類は大きく4つに分類されます。ご自身の物件がどれに当てはまるかを確認しましょう。
| 心理的瑕疵 | 自殺、他殺、孤独死、事件、事故 |
| 物理的瑕疵 | 雨漏り、シロアリ、地盤沈下、土壌汚染 |
| 法的瑕疵 | 再建築不可、違法建築 |
| 環境的瑕疵 | 騒音、異臭、近隣施設（ゴミ処理場、火葬場など） |
ひとつずつ解説します。
心理的瑕疵（しんりてきかし）
過去に人の死（自殺、他殺、孤独死など）があった物件や、近隣に嫌悪施設がある場合など、住む人が「心理的な抵抗」を感じる欠陥を指します。いわゆる「事故物件」です。
国交省のガイドラインでは、他殺や自殺は原則として告知義務がありますが、自然死（孤独死）で特殊清掃が不要な場合は告知義務がないケースもあります。
ただし、後のトラブルを防ぐため、専門業者は告知を前提に査定します。
参考：国土交通省
物理的瑕疵（ぶつりてきかし）
建物や土地そのものの欠陥です。雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、土壌汚染などが該当します。国土交通省の調査によると、空き家の約23%にあたる89.7万戸に「腐朽・破損」があるとされています。古い家では珍しいことではありませんが、一般の買い手からは敬遠されます。
法的瑕疵（ほうてきかし）
法律の制限で「建て替えができない（再建築不可）」、「容積率オーバー（違法建築）」などの物件です。
住宅ローンが組みにくいため、一般の買い手（実需層）には非常に売れにくい特徴があります。
環境的瑕疵（かんきょうてきかし）
物件自体に問題はないが、周辺環境に問題があるケースです。
- 近隣にゴミ処理場、火葬場がある
- 騒音や異臭がひどい
- 近隣にトラブルメーカーの住人がいる
これらも訳あり物件として扱われます。
訳あり物件の買取相場は？
「安く買い叩かれるのではないか」と不安に思う方も多いでしょう。しかし、買取価格が市場価格（仲介相場）よりも安くなるのには明確な理由があります。
安くなる理由は買取業者が負担する再生コスト
業者は買い取った後、次に住む人が安心できるように商品化するためのコストを負担します。
- リフォーム・解体費: 残置物の撤去や、シロアリ駆除、特殊清掃費用。
- リスクヘッジ費用: 買収後に地中から廃棄物が出てきたり、新たな欠陥が見つかったりするリスクへの備え。
- 販売経費: 再販するための広告費や登記費用。
これらを差し引くため、どうしても仲介よりは安くなります。しかし、「いつ売れるかわからない不安」と「維持費」を考えれば、妥当な価格と言えるケースが大半です。
買取相場の目安
物件の状況により大きく変動しますが訳あり物件の買取相場の目安は以下です。
| 心理的瑕疵物件 | 50～80% |
| 再建築不可・物理的瑕疵 | 50～70% |
| 軽微な瑕疵 | 70～80% |
訳あり物件を専門買取業者に相談するメリット3つ
専門の買取業者に訳あり物件の売却を依頼するメリットは3つです。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責される
契約不適合責任が免責されることが売主にとって大きなメリットです。
一般の人に売る場合、売却後に雨漏りやシロアリが見つかると、売主は「修補請求」や「損害賠償」に応じる責任（契約不適合責任）を負います。
多くの専門買取業者は、この責任を免責（責任を負わない）とする特約をつけて契約してくれます。売った後にクレームにおびえる必要がありません。
ゴミ屋敷でも処分できる
実家の処分で一番大変なのが「片付け」です。
専門業者は提携する処分業者を持っているため、家具や荷物がそのままでも、あるいはゴミ屋敷状態でも、現状渡しで買い取ってくれます。自分で業者を手配する手間も費用もかかりません。
近所に知られずに現金化できる
仲介の場合、チラシやネット広告で買い手を募るため、売りに出していることが近所に知れ渡ります。
買取であれば、業者が直接買い取るため広告活動が不要です。近隣に知られることなく、誰にも会わずに売却を完了させることも可能です。
訳あり物件の売却に関するよくある質問
訳あり物件の売却に関するよくある質問をまとめました。
Q. どんな不動産でも買取できる？
基本的にはどんな物件でも査定対象になりますが、「山林」や「原野商法で買った土地」、「強烈な近隣トラブルがある場合」などは断られるケースもあります。ただし、「ワケガイ」のように「買取率ほぼ100%」を掲げている業者であれば、値段がつく可能性は高いです。まずは相談してみましょう。
Q. 賃貸したままの家（オーナーチェンジ）も売却できますか？
可能です。入居者がいる状態でも買取可能です。特に、建物が古くて家賃が安い、賃借人が高齢、家賃滞納があるなどの「訳あり賃貸」であっても、専門業者は運用ノウハウを持っているため買い取ってくれます。
Q. ローンが残っている家でも売却できますか？
原則として、売却代金でローンを全額返済できる（抵当権を抹消できる）ことが条件です。しかし、売却額がローン残債を下回る場合（オーバーローン）でも、「任意売却」という手法で金融機関と交渉し、売却できる可能性があります。これも専門知識が必要なため、まずはプロへ相談してください。
